Více než jedenáct let. Tak dlouho si průměrný Čech vydělává na nové bydlení. Těžko budeme v Evropě hledat zemi, kde to trvá déle. Plyne to ze studie, kterou začátkem října zveřejnila poradenská společnost Deloitte. Studie porovnává údaje z dvanácti evropských zemí z loňského roku. Nejsnadněji na bydlení dosáhnou Belgičané, kteří na průměrný nový byt o rozloze 70 metrů čtverečních vynaloží 3,7 ročního platu. Dostupnost bydlení v České republice je v porovnání s dalšími evropskými zeměmi, na něž se studie zaměřuje, nejhorší. Pokud zohledníme naději dožití obyvatel ČR, vychází nám, že průměrný Čech si na nové bydlení vydělává bezmála pětinu svého dospělého života.
Hlavním viníkem tohoto neutěšeného stavu je stát. Stávající legislativa neumožňuje developerům stavět dostatečně rychle. Stavební řízení u nás trvá dle aktuálních dat déle než v rozvojových zemích jako Irák, Svazijsko či Rwanda. Všechny tyto země mají rychlejší povolovací procesy než Česká republika. Ta v délce stavebních řízení aktuálně obsazuje 165. místo na žebříčku 180 zemí světa.
Například v Praze chybí zhruba dvacet tisíc bytů. Stát se situaci snaží řešit půjčkami mladým rodinám do 36 let, letos na ně vyčlenil 650 milionů korun. To je z hlediska objemu hypotečního trhu v ČR „plivanec v moři“. Vždyť v letošním roce si zatím Češi sjednali hypotéky v průměrném měsíčním objemu 17,4 miliardy korun. Za jediný měsíc tak na hypotéky jde takřka 27krát víc peněz, než je ve zmíněném programu státních půjček přiděleno na celý letošní rok. Ani miliarda korun, kterou stát vyčlení v roce příštím, přitom bydlení pro mladé rodiny dostupnějším neučiní. Jedná se tak o populistický krok politiků, kteří se zjevně chtějí na předvolebních billboardech chlubit tím, jak mladým otevírají cestu k bydlení.
Skutečným řešením by však bylo vzít to úplně z jiného konce a zjednodušit legislativu týkající se stavebních řízení. Jejich zdlouhavost neumožňuje developerům pružně reagovat na zvyšování poptávky po bydlení. V důsledku toho pak rostou ceny nemovitostí, ale i nájemného. Opravdu účinná změna legislativy by si však vyžádala úplně nový stavební zákon a zřejmě i omezení počtu stavebních úřadů. To je však z hlediska většiny politiků příliš citlivý krok, pročež se snaží situaci líbivě „řešit“ z druhé strany, a to na účet daňového poplatníka. Toho samého daňového poplatníka, řadového občana, hájením jehož zájmu se ti samí politici tolik zaštiťují, když kritizují Českou národní banku.
Centrální banka totiž před prázdninami rozhodla o tom, že jednotlivým komerčním bankám doporučí další sadu přísnějších opatření pro poskytování hypoték. Od začátku října, kdy doporučení vstoupilo v platnost, tak už banky musí zohlednit i další, donedávna neexistující kritéria než jen to, kolik žadatel o hypotéku dává na kupovanou nemovitosti ze svého a kolik si na ni bere ve formě úvěru. Musí zohlednit rovněž to, jaký je jeho dluh v poměru k ročnímu příjmu a jak velké jsou jeho splátky k příjmu měsíčnímu.
Politici napříč spektrem krok ČNB hlasitě kritizují. Vlastně o dost hlasitěji než třeba představitelé bank, jimž přitom ČNB zpřísněním podmínek bezprostředně znesnadňuje hypoteční byznys. Nová sada opatření totiž zbavuje možnosti získat hypotéku až čtvrtinu domácností.
Samozřejmě, lze se dlouze bavit o tom, zda opatření České národní banky nejsou přepjatá či nekonzistentní.
Přepjatá proto, že podíl špatných hypotečních úvěrů – nesplácených a jiných, takzvaně nevýkonných – na jejich celkovém objemu činil například letos v srpnu 1,28 procenta, což plně odpovídá předkrizové úrovni roku 2007, kdy ovšem po žádných zpřísňujících opatřeních nikdo ani náznakem nevolal.
Nekonzistentní proto, že ČNB svými nejnovějšími kroky vlastně říká, že komerčním bankám nevěří, že budou půjčovat dle svého uvážení zodpovědně. Přitom jindy centrální banka bankovní sektor ráda hájí, když vyzdvihuje, jak zodpovědně jednal v době propukající světové finanční krize před deseti a více lety, právě kolem roku 2007. Ani tehdy, během předkrizového globálního dluhového rauše, se tuzemské banky neutrhly ze řetězu, nepodlehly stádové psychóze nezodpovědného půjčování kdekomu či investic do takzvaných toxických aktiv. Takže nakonec – na rozdíl od naprosté většiny zemí EU – nemusely být zachraňovány byť jen korunou z kapsy daňového poplatníka. Mimochodem, pokud dnes ČNB preventivně banky omezuje, říká nejen to, že jim nevěří, ale vlastně tím také nahrává na smeč zastáncům rychlého vstupu do eurozóny a do bankovní unie. Když si totiž hlavní bankovní regulátor v zemi není jistý zodpovědným jednáním „svých svěřenců“, mohou to zastánci přijetí eura při troše obratnosti interpretovat tak, že právě proto bude jistější, když budeme v bankovní unii. Tudíž na případný průšvih naší bankovní soustavy se pak budou skládat i ostatní v unii, nejen my sami.
Přepjatá. Nekonzistentní. Bavit se o tom lze. Ale ne s politiky. Ti mají tolik másla na hlavě, že jejich kritika ČNB bude stejně působit nevěrohodně. Pokud by jim skutečně šlo o věc, o to, aby bydlení v ČR tolik nezdražovalo, už dávno uvolní příslušnou legislativu. Takhle to jen vypadá, že se své břídilství snaží hodit na někoho jiného, takže kopou do centrální banky. Pokud by se v ČR stavělo, jak se stavět má, pokud bychom měli vhodnou legislativu, Česká národní banka si pro zpřísnění hypoték vlastně ani žádný argument nenajde. Ceny nemovitostí totiž budou o dost níže.
Takto však mnohým zájemcům o vlastní bydlení zbývají jen oči pro pláč. V některých případech zcela zbytečně. I tak však mohou svou situaci ještě řešit. Jak? Mají na výběr v zásadě ze tří plně legálních možností.
První z nich je zástava ještě jiné než kupované nemovitosti. Mohou pomoct třeba rodiče či příbuzní, kteří se zaručí vlastní nemovitostí. Někdy postačí třeba i ručení chalupou na venkově. I když v případě ručení rekreačním objektem uplatňují banky zpravidla přísnější kritéria než při ručení domem či bytem. Problematická je při ručení majetkem rodičů či příbuzných ta skutečnost, že musí dát svou nemovitost do zástavy třeba na několik desítek let. V případě ručení nemovitostí rodičů může při takto dlouhém časovém horizontu celou věc zkomplikovat i úmrtí. Některé banky v ČR proto nabízí hypotéku, z níž se další ručitel může při řádném splácení po určité době vyvázat. Například v případě třicetileté hypotéky se může vyvázat zhruba po dvanácti letech.
Další možností je stavební spoření, třeba překlenovací úvěr od stavební spořitelny. Takzvaně dofinancovat lze pořízení nemovitosti i úvěrem spotřebitelským či úvěrem od nebankovního poskytovatele. Dofinancování je ale stále obtížnější, neboť Česká národní banka už jej v rámci zpřísňování podmínek poskytování hypoték bankám prakticky zapovídá.
Lidé si ovšem berou hypotéky nejčastěji s jedním dalším spolužadatelem. Spolužadatelem nemůže ale být manžel či manželka. Výjimku tvoří ty páry, které mají rozdělené jmění manželů.
To nejpodstatnější je ale následující. Na bydlení u nás vyděláváme prakticky nejdéle v Evropě, protože naše stavební řízení trvají skoro nejdéle na světě. Primárně za to ale mohou politici, pravicoví i levicoví, nikoli centrální banka.
Lukáš Kovanda, Ph.D., je český ekonom a autor ekonomické literatury. Působí jako hlavní ekonom Trinity Bank. Analyzuje a komentuje makroekonomická témata, investice i nové fenomény typu sdílené ekonomiky, kryptoměn či fintechu. Přednáší na Národohospodářské fakultě Vysoké školy ekonomické v Praze.
Je členem vědeckého grémia České bankovní asociace.
