POPEKONOMIE
Za zdražování bydlení v amerických městech může zesilující regulace nemovitostního trhu
Běžný newyorský hotel, a to třeba i čtyřhvězdičkový, je mnohdy spíše jakousi kobkou ve výšinách, s výhledem do nevábného světlíku či vnitrobloku. V málokterém velkoměstě světa mají tak ošklivé hotelové pokoje jako v New Yorku, zvláště na Manhattanu. Když si k ošklivosti připočteme ještě poměrně vysokou cenu ubytování, dostáváme jeden z vůbec nejhorších poměrů cena/kvalita. Proč?
Ed Glaeser z Harvardu, přední světový expert na ekonomii měst, v roce 2005 společně s kolegy publikoval studii, která se přímo ve svém názvu táže obdobně: Proč je Manhattan tak drahý? Je jasné, že ve městě typu New Yorku chce bydlet spousta lidí. Mají větší šanci, že tam seženou dobře placenou práci. Mohou vybírat z nepřeberného množství kratochvílí. Jenže vysoká poptávka po bydlení ještě nemusí nutně vést k drahému bydlení. V takovém Las Vegas se počet obyvatel mezi lety 1980 a 2000 takřka ztrojnásobil, ale střední cena bydlení se tam ani nepohnula. V jedné třetině amerických měst, která v daném období rozšiřovala zástavbu stejně nebo rychleji v porovnání s celonárodním průměrem, pak reálná střední cena bydlení dokonce klesla. Tak proč? Proč je New York – a zvláště Manhattan – tak drahý?
UTRŽENÍ ZE ŘETĚZU
Ceny totiž pochopitelně neodrážejí jen poptávku, ale také nabídku. Bývaly časy, kdy i v New Yorku adekvátně rostoucí nabídka držela ceny dole. Navzdory rostoucí poptávce.
Například během jediného roku 1960 bylo vydáno povolení k výstavbě třinácti tisíc nových bytových jednotek. Pro srovnání, během celých 90. let minulého století už bylo vydáno v souhrnu jen 21 tisíc takových povolení. Jinými slovy, nabídka bydlení reaguje zhruba od 70. let stále těžkopádněji na rostoucí poptávku.
Týká se to i některých dalších amerických velkoměst, třeba Bostonu nebo San Franciska. Zmíněný Glaeser i s kolegy zdůvodňují nepružnou nabídku nikoli technologickými omezeními či nedostatečnou konkurencí ve stavebnictví, ale stále větší regulací.
V jiné své studii, nazvané The Impact of Zoning on Housing A? ordability (vyšla v roce 2003), Glaeser společně s kolegou Josephem Gyourkoem zjišťují, že ve většině amerických měst se ceny bydlení historicky vyvíjejí ruku v ruce s náklady stavební výstavby. V některých městech, včetně těch nejlidnatějších, jako je New York, San Francisco nebo Los Angeles, se však ceny bydlení pohybují vysoko nad stavebními náklady. Počet míst, kde se ceny takto „utrhly ze řetězu“, přitom stále narůstá. Toto „utržení ze řetězu“ však neplyne z toho, že by „mamonářští“ majitelé nemovitostí už zcela ztratili zdravý rozum. Ne. Plyne naopak z toho, že se zjevně stále méně rozumu dostává regulátorům.
LÍBIVÉ ZÁMINKY
Regulace nemovitostního trhu jsou v mnoha amerických městech zejména od 70. let stále více svazující. Třeba památkově chráněné části New Yorku, stejně jako k nim přilehlé čtvrti, vykazují citelně vyšší ceny pozemků a bydlení. Krajně omezující jsou i nařízení ohledně maximální výšky budov, environmentální a mnohé další regulace. Celková délka procesu získávání stavebního povolení citelně narůstá.
V přeregulovaných místech se méně staví, a celková nabídka bydlení tam tudíž mnohem těžkopádněji reaguje na změny v poptávce.
Výsledkem je růst cen stávajících nemovitostí. Jejich majitelé si mnou ruce. Jsou to často také právě oni, kteří na komunální úrovni prosazují – samozřejmě pod líbivou záminkou – silně restriktivní regulatorní opatření, která je samotné chrání před „živelností“ trhu a před novou konkurencí.
Lukáš Kovanda, Ph.D., je český ekonom a autor ekonomické literatury. Působí jako hlavní ekonom Trinity Bank. Analyzuje a komentuje makroekonomická témata, investice i nové fenomény typu sdílené ekonomiky, kryptoměn či fintechu. Přednáší na Národohospodářské fakultě Vysoké školy ekonomické v Praze.
Je členem vědeckého grémia České bankovní asociace.
