Nemovitostní fondy prožívají slabší rok. Zejména proto, že jim zdražují splátky úvěrů. Ty si fondy totiž velmi často berou v eurech. Evropská centrální banka přitom letos poměrně razantně navyšuje své úrokové sazby, takže financování právě v eurech prodražuje.
ECB dohání, co zameškala, když se světu snažila namluvit – a sama tomu uvěřila –, že inflace roku 2021 a první poloviny roku 2022 je pouze přechodná a zmizí sama od sebe. Eurové financování tak letos zdražuje na rozdíl od financování v koruně, neboť Česká národní banka už letos svoji základní úrokovou sazbu dále nezvyšuje a drží ji na vysoké, sedmiprocentní úrovni.
Navíc, s růstem úrokových sazeb jak v Česku, tak v eurozóně stoupá také úrok na bezpečných aktivech – vládních dluhopisech. Tím pádem investoři požadují ještě vyšší úrok – vyšší než ten bezpečný – na rizikovějších investicích typu právě realit. Relativní lákavost nemovitostí coby investic tak přece jenom klesá, což by mělo jejich ocenění ze strany nemovitostních fondů zohledňovat.
Pokud totiž nesou dluhopisy třeba pětiprocentní úrok, investor bude do nemovitosti investovat jen tehdy, nabídne-li mu výnos vyšší, třeba sedmiprocentní. To však zdaleka ne každá nemovitost „umí“ – třeba proto, že příslušné nájemné není adekvátně vysoké.
S výrazným poklesem inflace a tím pádem i úrokových sazeb, vyhlíženým pro příští rok, lze předpokládat pokles výnosů dluhopisů, takže nemovitost jako investice by měla být o něco atraktivnější než letos. Což se pak promítne do zhodnocení nemovitostních fondů. Navíc se v příštím roce stabilizují eurové úrokové sazby.
Takže celkově příští rok bude rokem stabilizace výnosů realitních fondů a od roku 2025 by tyto fondy měly najet na dráhu poměrně již dynamického růstu zhodnocení. Byť je samozřejmě vždy nutné přihlédnout ke konkrétnímu zaměření toho či onoho fondu (zda se zaměřuje na rezidenční, kancelářské, logistické, retailové budovy či nějakou jejich kombinaci apod.) a k tomu, jaké konkrétní nemovitosti má v portfoliu.
Do roku 2025 se tak citelně sníží úrokové sazby na hypotékách, což jen podpoří poptávku po nemovitostech, a tedy zhodnocování nemovitostních fondů. Průměrná sazba u skutečně nových a refinancovaných hypoték činila letos v srpne nadále necelých šest procent. Do roku 2025 by se ale díky pokles inflaci a tržních úrokových sazeb, jakož i sazeb ČNB, měla snížit zhruba na polovinu současné úrovně.
Lukáš Kovanda, Ph.D., je český ekonom a autor ekonomické literatury. Působí jako hlavní ekonom Trinity Bank. Analyzuje a komentuje makroekonomická témata, investice i nové fenomény typu sdílené ekonomiky, kryptoměn či fintechu. Přednáší na Národohospodářské fakultě Vysoké školy ekonomické v Praze.
Je členem vědeckého grémia České bankovní asociace.
