Průměrná sazba hypoték v ČR – Fincentrum Hypoindex – v květnu čtvrtý měsíc v řadě klesala. Hypotéky tak jsou nejlevnější od listopadu loňského roku. Jejich zlevňování mají na svědomí dvě klíčové příčiny.
První je slabá tendence tržních úrokových sazeb k dalšímu růstu. Navzdory tomu, že Česká národní banka v posledních dvou letech zvýšila základní úrokovou sazbu hned osmkrát. Po zatím posledním, květnovém zvýšení sazby se však nyní rozpětí tržní úrokové sazby, konkrétně dvanáctiměsíční sazby mezibankovního trhu PRIBOR, a právě základní sazby ČNB kleslo na nejnižší úroveň od krizového roku 2008.
První graf níže tuto situaci zachycuje. Ve spodní části grafu znázorňuje zelená křivka právě rozpětí mezi dvěma sazbami z horní části grafu, kde je bíle vynesena zmíněná sazba PRIBOR a žlutě pak základní sazba ČNB. Z aktuální reakce tržní úrokové sazby PRIBOR je patrná „nechuť“ trhu jít s úrokovou sazbou trvaleji výše jako tomu bylo v případě většiny minulých zvýšení základní sazby.
Nejníže od října 2017 se také nyní ocitá výnos z desetiletého dluhopisu české vlády. U dluhopisů je „nechuť“ k růstu úroků, tedy výnosů ještě zřetelnější, od první poloviny května pak jde o vyložený propad. Jak ukazuje druhý graf níže, výnos z desetiletých českých dluhopisů klesl od konce loňského září, kdy dosáhl více než čtyřletého maxima, o takřka třicet procent. Tento pokles je vyvolán růstem nejistoty na globálních finančních trzích, který se promítá do slabších inflačních očekávání, a tedy i do poklesu výnosů. Svoji roli hrají také spekulace mezinárodních trhů, že americká centrální banka zahájí už možná letos v létě cyklus snižování základní úrokové sazby. Tyto spekulace však jsou až příliš „přestřelené“. Nelze rozhodně vyloučit, že americká centrální banka po své dnešním zasedání žádné brzké snižování sazby signalizovat nebude.
Dluhopisy české vlády jsou částečně nahlíženy jako svého druhu bezpečné útočiště, pročež v čase nejistoty o ně stoupá zájem i z tohoto důvodu, což jen dále stlačuje jejich výnos. Další, květnová a červnová eskalace obchodní války mezi USA a Čínou způsobila jejich celkem citelný pokles. Obchodní válka tak nejen zlevňuje české vládě náklady na obsluhu dluhu, ale zprostředkovaně zlevňuje také právě hypotéky. Z tržních úrokových měr je sazba hypoték nejtěsněji korelována se sazbou dlouhodobých dluhopisů vlády ČR, odvíjí se však pochopitelně i od zmíněné sazby PRIBOR.
Druhým důvodem zlevňování hypoték je ostrý konkurenční boj mezi bankami v ČR. Ty vnímají určité ochlazení na tuzemském nemovitostním trhu, dané zejména loňským doporučením České národní banky, které zpřísňuje poskytování hypoték. Snaží se tak klienty nalákat akční nabídkou za výhodný úrok. To jim umožňuje výše popsaná „nechuť“ tržních sazeb příliš růst, která vede k tomu, že zdroje ke krytí úvěrů, včetně právě hypotečních, bankám příliš nezdražují. Nápomocná je i přemíra likvidity v tuzemském mezibankovním systému, která je z velké části důsledkem intervenčního režimu ČNB z let 2013 a 2017 a která rovněž vytváří tlak na pokles – či alespoň na ne až tak rychlý růst – tržních úrokových sazeb. A tedy přeneseně i sazeb hypotečních. Ty tak v průměru letos zůstanou pod úrovní tří procent.
Při dalším zhoršení mezinárodních ekonomických podmínek se nad úroveň tří procent letos už nedostanou a spíše budou ještě klesat. Ke zhoršení mezinárodních ekonomických podmínek může dojít nejen v důsledku další eskalace obchodní války, ale také v případě takzvaného tvrdého brexitu. Trh nyní míní, že pravděpodobnost tvrdého brexitu opět narůstá, a pohybuje se až kolem 25 procent, a to kvůli vnitropolitickému vývoji v Británii, a zejména kvůli možnosti, že se britským premiérem stane Boris Johnson. Tvrdý brexit, k němu může dojít letos v posledním čtvrtletí roku, by měl na exportně orientovanou českou ekonomiku neblahý dopad. Avšak vedl by k tlaku na pokles úrokových sazeb, včetně sazeb hypotečních, což by nejedna česká domácnost uvítala.
Lukáš Kovanda, Ph.D., je český ekonom a autor ekonomické literatury. Působí jako hlavní ekonom Trinity Bank. Analyzuje a komentuje makroekonomická témata, investice i nové fenomény typu sdílené ekonomiky, kryptoměn či fintechu. Přednáší na Národohospodářské fakultě Vysoké školy ekonomické v Praze.
Je členem vědeckého grémia České bankovní asociace.
