Byty v ČR: táhlý pád ke dnu

Nejlevnější byty jsou v České republice na Chomutovsku, nejdražší v Praze 2. Nemovitosti v centru Prahy jsou drahé i v evropském měřítku. Na luxusní byt tam průměrný Čech vydělává 36 let. I to plyne z žebříčků týkajících se realitního trhu, jež sestavil časopis TÝDEN.

Milion a 662 tisíc korun. To je průměrná cena bytu v České republice. Vyplývá to z dat serveru realitycechy.cz, který shromažďuje aktuální nabídkové ceny prodávaných tuzemských nemovitostí. Celkem server disponuje údaji z 584 realitních kanceláří, jež se týkají více než 80 tisíc nemovitostí. Takto „vydestilovaná“ průměrná cena je pochopitelně spíše zajímavostí, jelikož zprůměrovává jak různé velikosti a dispozice bytů („1 + 1“, „2 + 1“ atd.), tak i odlišné lokality, v nichž se nemovitost nachází.

Levný sever

Jistou vypovídací hodnotu už však mají průměrné ceny v rámci jednotlivých okresů České republiky. Vyjdeme-li opět z dat serveru realitycechy.cz a odhlédnemeli od různých velikostí a dispozic bytů (prostě řečeno, smícháme-li všechno dohromady), pak se byty za nejnižší takto zprůměrované ceny v současnosti nabízejí na Chomutovsku (viz 10 nejlevnějších). Průměrná cena bytu bez ohledu na velikost a dispozici tam vychází na 431 203 korun. Pokud bychom se ale zaměřili výhradně na byty „1 + 1“, nejnižší průměrné ceny najdeme v okrese Teplice. Severočeské okresy vůbec poměrně s přehledem válcují ostatní regiony České republiky, co se láce bytů týče. Konkurovat jim mohou jedině ty severomoravské. To nepřekvapí. Podle šetření s názvem Životní podmínky 2011, jež provedl Český statistický úřad (ČSÚ), jsou Ústecký a Moravskoslezský kraj nejchudší v ČR; v obou krajích jako jediných přesáhl podíl domácností s příjmem pod hranicí životního minima šest procent. Celorepublikový průměr přitom činil 3,6 procenta.
Nepřekvapí rozhodně ani to, že v průměru nejdražší byty jsou ty pražské (viz 10 nejdražších). Z dat zmíněného serveru plyne, že vůbec nejhlouběji do kapsy -konkrétně v průměru pro více než 5,4 milionu korun – musí v současnosti sáhnout zájemce o byt v Praze 2. Následují správní obvody Praha 6, Praha 7 a teprve čtvrtá je Praha 1. Ve všech těchto obvodech se byty nabízejí v průměru za více než čtyři miliony korun. Pokud bychom nebrali v potaz hlavní město, jsou nejdražší byty v okresech Praha-západ, Praha-východ, Beroun a Semily (viz 10 nejdražších s výjimkou Prahy).
Na tomto místě je třeba připomenout, že výše uvedené ceny jsou nabídkové, tedy nikoli ty, za něž je ta či ona nemovitost nakonec opravdu prodána. Získat souhrnné údaje o cenách ze skutečně realizovaných transakcí je totiž problematické. „K reálným kupním cenám se dostane pouze katastrální úřad, popřípadě finanční úřad,“ líčí zásadní důvod obtížné dostupnosti dat Michal Pich, jednatel společnosti EuroNet Media, která provozuje síť realitních portálů. „Bohužel ani jeden z těchto subjektů data pro další využití, vyjma výpočtu výše daně z převodu nemovitosti, neshromažďuje.“
Podle Picha je realizovaná cena v průměru o pět až sedm procent nižší než ta nabídková. Někteří makléři ale uvádějí, že rozdíl může dosahovat v průměru i patnácti procent. Velikost rozdílu je značně závislá na momentální fázi cyklu na trhu nemovitostí. Jak ukazují data Českého statistického úřadu, v období od posledního kvartálu roku 2006 do zhruba třetího čtvrtletí roku 2008, kdy český trh s nemovitostmi eskaloval, byly realizované ceny naopak vyšší než ty nabídkové. To proto, že kupující mnohdy museli licitovat o vyhlédnutou nemovitost s jinými zájemci. Takové časy, časy realitní konjunktury, se ale jen tak nevrátí; trhu nyní s přehledem vládnou kupující, a jsou to naopak prodávající, kteří se musejí omezené poptávce přizpůsobovat. Nemovitostní sektor má za sebou zkrátka několik let propadu a zvrat zjevně jen tak čekat nelze.

Dno? Ještě ne

Aktuální data ČSÚ sice naznačují, že ke zvratu došlo ve čtvrtém čtvrtletí roku 2011, kdy prý skončil více než tři roky trvající pád cen bytů a začal jejich mírný růst; určitý „odraz ode dna“ přitom podle statistiků měly zaznamenat jak nabídkové ceny, tak ty opravdu realizované. Tento závěr ČSÚ však zpochybňuje analýza sestavená na základě takzvaných hédonických indexů, kterou publikuje Česká spořitelna. Hédonický cenový index totiž zohledňuje nejen poměrně hrubý ukazatel ceny, ať už nabídkové či skutečně realizované, nýbrž i kvalitu a další podstatné charakteristiky nemovitosti. Podle hédonického indexu České spořitelny ceny bytů klesly letos v červenci meziročně o nikoli zanedbatelných 4,9 procenta. Trend, jenž započal v posledním kvartálu roku 2008, tak podle těchto dat stále pokračuje. Ke zvratu naopak došlo – i podle hédonického indexu – na trhu s rodinnými domy. V prvních dvou čtvrtletích letošího roku totiž tento druh nemovitosti zaznamenal poměrně významný cenový vzestup.
Celkově pokračující útlum na nemovitostním trhu však potvrzuje i klesající výše nájemného. Tržní nájemné letos zaznamenalo stagnaci či pokles ve všech krajských městech ČR a také v Praze, jak vyplývá z údajů Institutu regionálních informací. Pořadí českých statutárních měst podle výše nájemného (viz Žebříček nájmu) z velké části kopíruje žebříček cen nemovitostí. Nejvyšší nájemné, 131 korun na metr čtvereční měsíčně, platili letos v květnu Pražané. Stovku a více v průměru za totéž uhradí ještě obyvatelé Brna, Zlína, Olomouce a Pardubic. Cenově nejdostupnější nájemní bydlení ze sledovaných statutárních měst je zato v těch severočeských. V Děčíně se podle mapy nájemného, kterou zveřejňuje Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, a z ní vypočtené střední ceny platí za nájem 56 korun za metr čtvereční měsíčně. Nájemní bydlení je tam tedy více než dvakrát lacinější než v Praze. Podobně je tomu v dalších statutárních městech Ústeckého kraje, jmenovitě v Mostě a v Chomutově.

Pražákům, těm je… draze

Bydlení v české metropoli (v současné době se průměrná cena za metr čtvereční v rámci celé Prahy pohybuje kolem 55 až 60 tisíc korun) je drahé nejen v tuzemském kontextu, nýbrž i v evropském měřítku. Zvláště byty v centru Prahy jsou stále výrazně dražší vzhledem ke kupní síle obyvatel, než je tomu v hlavních městech u našich sousedů. Zatímco průměrný Němec vydá za byt v centru Berlína o rozloze 120 metrů čtverečních jen 102 průměrných měsíčních platů, v Praze na koupi podobného bytu bude potřeba 440 platů. Na takovou sumu přitom průměrný Čech vydělává přes 36 let.
Podobně vychází i srovnání se sousedními zeměmi, které jsou členy visegrádské čtyřky a sdílejí s ČR obdobný historick-konomický vývoj, tedy s Polskem, Maďarskem a Slovenskem (viz Jak dlouho se pracuje na byt). Ve všech těchto zemích stačí na pořízení bytu méně průměrných měsíčních platů než v ČR. Pouze při koupi bytu v Paříži či Londýně by jich bylo třeba více než v Praze. Tato skutečnost je ovšem do značné míry zapříčiněna faktem, že jde o přední světové metropole. Nemovitosti v Londýně i Paříži navíc za krize významně nakupovali bohatí zahraniční investoři, kteří hledali „bezpečný přístav“ pro své peníze.
Jak vyplývá ze zmíněné tabulky, ceny bytů v Praze se zcela „utrhly“ od vývoje kupní síly. To potvrzuje výše uvedený trend, jenž plyne z užití hédonického cenového indexu – a navíc stvrzuje nejen to, že ceny nemovitostí klesají, ale i to, že nejspíše ještě klesat budou. A někde i poměrně výrazně. Až na takovou úroveň, na níž se nepoměr ceny a kupní síly alespoň přibližně srovná. Developeři na tento trend reagují dramatickým způsobem. „Před krizí se v Praze stavělo osm až devět tisíc bytů za rok, dnes je to kolem tří čtyř tisíc. To je obrovský propad,“ říká Ondřej Novotný ze společnosti Jones Lang LaSalle.
Podle analýzy společnosti Ekospol je však aktuálně v Praze plánováno v developerských projektech celkem 22 387 nových bytů. „Poptávka po novostavbách v Praze dlouhodobě osciluje mezi třemi a třemi a půl tisíci prodaných bytů ročně. To znamená, že plány pražských developerů vystačí již nyní nejméně na sedm let dopředu,“ vypočítává Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Visegrádské propady

Na Slovensku v roce 2011 spadly ceny bytů o dvě procenta, ceny domů o šest, nejvíce v Žilině, Banské Bystrici, Bratislavě a Trnavě; v Trenčíně či Košicích naopak stouply. Realitní boom byl na Slovensku patrný od roku 2006 do počátku finanční krize, která mnoho projektů zastavila. Od vrcholu v půlce roku 2008 spadly ceny domů až o čtvrtinu, poptávka lidí je navíc stále slabá, což bude ceny tlačit dále dolů. Postupně klesá i počet započatých a dokončených staveb bytů. Analytici ovšem očekávají, že do příštího roku mohou ceny bytů vzrůst o pět procent. Průměrná cena za metr čtvereční činí na Slovensku zhruba 1230 eur (asi 30 tisíc korun).
Maďarsko zažilo bolestivé splasknutí realitního trhu. Jeho důvodem byl fakt, že velká část maďarských domácností měla své hypotéky vedeny ve švýcarských francích (v letech 2004 až 2008 uzavřeli Maďaři dvě třetiny všech půjček v cizích měnách). Frank však v důsledku postupující dluhové krize v Evropě v posledních letech výrazně posílil. To vyhnalo náklady na splátky až o padesát procent výše, a došlo tak k výprodeji některých realit a následnému propadu cen na celém trhu. Maďarská vláda se v reakci na to domluvila s bankami na zafixování kursu forintu vůči franku.
Polský realitní trh zaznamenal v roce 2011 druhý nejstrmější propad v celé Evropě, když odepsal téměř jedenáct procent. Ceny bytů přitom klesaly ve všech větších městech. Ve srovnání s obdobím před krizí jsou ceny níže o 15 až 45 procent. Po vstupu do EU, v letech 2004 až 2008, přitom ceny ve Varšavě vystřelily o 109 procent. Také Poláci si masivně a v hojném počtu – údajně jde zhruba o sedm set tisíc domácností – půjčili ve švýcarských francích. Podíl půjček v zahraničních měnách se zvýšil z devíti procent v roce 1999 na 50 procent o dva roky později. Objem půjček ve francích dosáhl v přepočtu na zloté až 150 miliard.

Vídeň roste nonstop

Obecně lze říci, že realitní trhy sousedních zemí, jež zůstaly před někdejší železnou oponou, byly dopady finanční krize zasaženy méně. V Rakousku v roce 2011 cena bytů výrazně stoupla, ve Vídni o 9,6 procenta, v ostatních částech Rakouska dokonce o jedenáct procent. Ceny vídeňských nemovitostí rostou nepřetržitě už od roku 2004. „Město valčíku“ má také jeden z největších podílů nájemních bytů na světě; v roce 2007 tam nájmu využívalo 77,2 procenta domácnosti, ve zbytku Rakouska přitom pouze 58 procent.
Pořizovací ceny bytů v Německu loni meziročně výrazně stouply, v Mnichově dokonce o dvacet procent. Dvouciferný růst zaznamenal i Berlín, Hamburk a Frankfurt. Německý realitní trh je charakteristický tím, že na západě země přetrvává značná poptávka po bydlení, což se odráží ve zvýšené výstavbě nových nemovitostí, zatímco v bývalém východním Německu jsou nemovitosti výrazně zastaralejší. Po roce 1990 přispívají k posílení poptávky v západní části země obyvatelé bývalé NDR, kteří se v nemalém počtu -odhadem jde už přibližně o 1,6 milionu Němců – stěhují do západní části země. Tento trend přitom stále pokračuje. V bývalém západním Německu tak například do roku 2020 přibude 1,5 milionu rodinných domů, zatímco ve východní části jen půl milionu.

—

– JAK DLOUHO SE
PRACUJE NA BYT
Žebříček měsíčních sestavený vybraných platů, podle evropských za počtu něž lze průměrných metropolí pořídit
v daném městě luxusní byt o výměře
120 metrů čtverečních (všechny
údaje jsou přepočteny na koruny
podle kursů ČNB z 21. 8. 2012, jsou
brány průměrné platy v roce 2011).

BERLÍN 9 244 872 Kč 102 měsíců
VÍDEŇ 15 265 692 Kč 187 měsíců
BUDAPEŠŤ 4 915 260 Kč 252 měsíců

BRATISLAVA 6 035 760 Kč 301 měsíců
VARŠAVA 9 938 088 Kč 406 měsíců
PRAHA 10 771 740 Kč 440 měsíců

PAŘÍ“ 39 979 440 Kč 537 měsíců
LONDÝN 45 378 756 Kč 554 měsíců
Zdroj: Global Property Guide, Výzkumný ústav
Ministerstva práce a sociálních věcí ČR, výpočty

– 10 NEJDRAŽŠÍCH
„velikostí ebříček nabídkových a dispozic) aktuálních cen v bytů deseti průměrných (všech nejdražších
okresech/obvodech ČR (v korunách)
Praha 2 5 420 728
Praha 6 4 500 813
Praha 7 4 168 614
Praha 1 4 158 401
Praha 13 3 658 584
Praha 3 3 653 577
Praha 5 3 573 291
Praha 10 3 194 751
Praha 4 2 845 504
Praha 12 2 721 830
Poznámka: Údaje k 20. 8. 2012.

Zdroj: realitycechy.cz

– 10 NEJDRAŽŠÍCH
S VÝJIMKOU PRAHY
„a dispozic) ebříček nabídkových v aktuálních deseti cen nejdražších bytů průměrných (všech okresech velikostí
ČR (bez hlavního města Prahy, v korunách)
Praha-západ 2 687 237
Praha-východ 2 063 118
Beroun 1 892 872
Semily 1 886 174
Brno-město 1 877 584
Hradec Králové 1 836 981
Benešov 1 819 207
Nymburk 1 738 798
Trutnov 1 731 782
Cheb 1 696 171
Poznámka: Údaje k 20. 8. 2012.
Zdroj: realitycechy.cz

– 10 NEJLEVNĚJŠÍCH
„velikostí ebříček nabídkových a dispozic) aktuálních cen v bytů deseti průměrných (všech nejlevnějších
okresech/obvodech ČR (v korunách)
1 Chomutov 431 203
2 Teplice 438 483
3 Most 474 380
4 Děčín 598 526
5 Louny 657 899
6 Sokolov 669 797
7 Česká Lípa 673 310
8 Ústí nad Labem 690 759
9 Karviná 723 815
10 Bruntál 726 079

Poznámka: Údaje k 20. 8. 2012.

Zdroj: realitycechy.cz

– „EBŘÍČEK NÁJMU
„za metr ebříček statutárních čtvereční průměrného městech měsíčně) nájemného ČR (v korunách ve
Praha 131
Brno 113
Zlín 110
Olomouc 104
Pardubice 100
Hradec Králové 93
České Budějovice 93
Ostrava 92
Liberec 92
Jihlava 92
Karviná 91
Karlovy Vary 91
Plzeň 90
Frýdek-Místek 87
Opava 86
Prostějov 81
Přerov 80
Ústí nad Labem 79
Havířov 76
Jablonec nad Nisou 75
Teplice 66
Chomutov 62
Most 60
Děčín 56

Poznámky: Data za
zbývající statutární
města, Kladno
a Mladou Boleslav,
nejsou uvedena.
Jde o nejaktuálnější
možné údaje.

Zdroj: MMR, IRI,
výpočet TÝDEN

Vyšlo v Týdnu.

email

Facebook

Google+

Twitter

Linkedin