Na první poslech se to může jevit jako nesmysl – jak by finanční krizi mohlo způsobit, či k jejímu vzniku významně přispět, územní plánování? Proč by skutečnost, že stavební rozvoj je i v řadě oblastí USA důsledně plánován, že nenastává náhodně, měl zapříčinit pád a těžké problémy investičních bank a dalších finančních institucí po celém světě – takový, že se z něj zejména Evropa a Amerika vzpamatovávají dodnes?
Důkladnější zkoumání však odhalí, že na tom cosi bude. Jak známo, finanční krize nastala coby důsledek splasknutí nemovitostní bubliny v USA, k němuž došlo v letech 2006 a 2007. Správně, od nemovitostí k územnímu plánování již není vůbec tak daleko. A další logický dotaz zní, co vlastně vedlo k tomu, že se zmíněná bublina začala nafukovat do takových proporcí, že její splasknutí pořádně otřáslo nejen Spojenými státy, nýbrž celým světem.
Mnozí ekonomové soudí, že zásadní podíl na vzniku bubliny má nešťastná měnová politika americké centrální banky – Fedu -, která v první polovině uplynulé desetiletky nastavila klíčové úrokové sazby na tuze nízkou úroveň, čímž podnítila neudržitelný a přehnaný růst amerického hypotečního, a tedy i realitního trhu. Jiní zmíní zákon Community Reinvestment Act, který zase podněcoval komerční banky, aby půjčovaly i jednotlivcům s nedostatečnou bonitou. Další připomenou katastrofální správu rizika uvnitř velkých finančních domů, osudové přehmaty ratingových agentur, hamižnost bankéřů snoubenou s nedostatečnou regulací bankovního sektoru či přebytek kapitálu v asijských ekonomikách typu Číny či ropných velmocí, jehož příliv do USA v letech před krizí snižoval dlouhodobé úrokové sazby – i sazby hypoték -, aniž by s tím Fed, který ovlivňuje hlavně krátkodobé úrokové sazby, mohl cokoli kloudného dělat.
Randal O’Toole, ekonom z předního amerického think-tanku Cato Institute, ale upozorňuje (viz též tento článek autora blogu), že americká nemovitostní bublina nebyla vlastně ani tak americká – spíše se týkala jen některých států USA. Jakákoli z výše uvedených příčin přitom má celonárodní dopad. Kdyby tedy byla na vině hlavně či výlučně třeba řečená chybná měnová politika Fedu, musela by bublina vzniknout ve všech státech USA, tvrdí O’Toole.
Tak tomu ale nebylo. Bublina se všehovšudy nafoukla jen v 16 státech USA. Zatímco například v Kalifornii či na Floridě došlo v letech 2000 až 2006 k zdvojnásobení cen nemovitostí a k jejich následnému strmému propadu – o bublině lze tedy směle hovořit – státy, jako je Georgia či Texas zaznamenaly ve stejném období růst cen realit pouze o nějakých dvacet nebo třicet procent, přičemž poté nenastal žádný jejich výraznější propad. Důvodem, proč se v těchto státech bublina nepřifoukla, přitom není, že by tam snad po bydlení a nemovitostech obecně nebyla v předkrizových letech poptávka. Je tomu docela naopak: texaská aglomerace Dallas-Ft. Worth a Atlanta, největší město státu Georgia, patřily k nerychleji rostoucím městským oblastem USA vůbec, přičemž počet obyvatel v každé z nich stoupal tempem více než 120 tisíc lidí ročně.
To ovšem ukazuje na jediné – zásadní příčinou vzniku bubliny nemohou být celoamerické faktory, nýbrž ty, jež se vztahují pouze k jednotlivým státům USA, dovozuje O’Toole. Přitom, co se týče sektoru nemovitostí, je nejdůležitějším aspektem, který odlišuje státy typu Kalifornie, a Texasu, právě intenzita územního plánování, tedy množství regulací, jimž podléhají majitelé realit, pozemků a developeři. „Jednoduše řečeno, restriktivní podmínky developmentu a územního rozvoje byly nutnou podmínkou pro vznik bubliny,“ říká O’Toole.
Toho, že ve věci přístupu k územnímu rozvoji jsou Spojené státy příkře rozděleny na státy typu Kalifornie, a na státy typu Texasu, si už v roce 2005 všiml Paul Krugman, pozdější laureát Nobelovy ceny za ekonomii. V článku pro New York Times rozdělil USA na dvě oblasti: na takzvanou „placku“ („Flatland“), a na oblast zón či pásem rozvoje („Zoned Zone“). Zatímco oblasti označené jako „placka“ se vyznačují poměrně slabou regulací developmentu, oblasti pásem rozvoje jsou regulovány mnohem tužším způsobem a jsou tak náchylné k nemovitostním bublinám, argumentoval tehdy Krugman.
Oblasti pásem rozvoje jsou v USA regulovány na mnoho způsobů. Jde například o takzvanou kontrolu růstu obce či města, která znemožňuje, aby tento růst během daného roku převýšil specificky danou míru. Další typ regulace zase například odrazuje od developmentu venkovských a zemědělských oblastí, zatímco podněcuje stavební rozvoj v hustě osídlených oblastech, kde již tak byla a je jeho úroveň značná. Jako další typ regulace lze jmenovat snahu o rozvoj pásem zeleně. Všechny tyto typy regulací mají jedno společné – uměle zasahují do trhu s nemovitostmi a pozemky, pokřivují jej a – nastanou-li k tomu podmínky – téměř nezbytně vyhánějí ceny realit vzhůru takovým způsobem, že lze mluvit o bublině.
Když se tedy v reakci na propuknuvší finanční krizi objevily návrhy, aby vláda vykoupila nadbytečné nemovitosti, srovnala je se zemí a zabránila tak dalšímu poklesu cen, šlo o zjevné nepochopení klíčové příčiny vzniku realitní bubliny. Tím totiž nebyl přebytek nemovitostí, ale naopak jejich nedostatek zapříčiněný tuhou regulací územního rozvoje a přebujelým územním plánováním, které v daných státech USA bránily nabídkové straně trhu pružně a dostatečně rychle reagovat na změny v poptávce po realitách.
V oblastech, jež Krugman označil coby „Zoned Zone“, tedy v oblastech se silně regulovaným územním rozvojem, žije téměř polovina veškeré populace Spojených států. Je přitom třeba si uvědomit, že poptávka po bydlení je obecně – slovy ekonomů – neelastická. Jelikož střecha nad hlavou patří k základním životním potřebám, lidé holt budou bydlení poptávat i při rapidním zvýšení jeho cen. Zatímco při výrazném zdražení zbytného zboží (například obědu v drahé restauraci) od jeho spotřeby nadobro upustí (budou se stravovat doma nebo v rychloobčerstvovně), v případě bydlení nemají příliš na výběr, nechtějí-li nocovat takříkajíc „pod mostem“. Zatímco tedy poptávka po nemovitostech je neelastická, nabídka může být elastická, nebo rovněž neelastická.
Až zhruba do sedmdesátých let minulého století v průměru střední cena bydlení v USA odpovídala 1,5 až 2,5násobku příjmu domácnosti. Zásadní výjimkou byl v té době jen stát Havaj, což ovšem, jak podotýká O’Toole, není náhoda – tichomořský ostrovní stát totiž jako první ze všech, už v roce 1961, uvedl zákony, jež silně regulovaly územní rozvoj. Ve státech, kde takové regulace nejsou přítomny dosud, jako je zmíněný Texas, se ceny bydlení stále pohybují na uvedených násobcích. Nabídka realit je v těchto částech USA elastická a poměrně pružně reaguje na změny v poptávce – ceny bydlení tak ladně rostou ruku v ruce s vzestupem příjmů domácností a s inflací. Příkladem takové oblasti je kupříkladu město Houston: ačkoliv v letech 2000 až 2008 rostl počet jeho obyvatel tempem téměř 125 tisíc lidí ročně (to je desetkrát rychlejší růst, než jaký v daném období zaznamenalo 85 amerických měst), zcela nové domy jsou tam stále velmi dostupné – když je zkrátka nabídka elastická, neelastičnost poptávky nehraje roli a k přifukování bubliny nedochází.
Naopak regulace územního rozvoje a přehnaně striktní územní plánování vedou k situaci, kdy je neelastická jak poptávka, tak i nabídka. To je případ třeba oblasti kolem Sanfranciského zálivu. Tam nemovitosti podléhají dlouhým schvalovacím a kolaudačním procesům a časté uvádění stále nových a nových regulací a omezení činí výstavbu nákladnou a velmi obtížnou (jak uvádí na svém blogu Scott Adams, tvůrce populárního komiksu Dilbert, trvalo mu více než čtyři roky, než získal povolení k výstavbě svého domu právě v oblasti Sanfranciského zálivu). Osm okrsků ve zmíněné oblasti kolem zálivu například zavedlo taková opatření, která stanovují, že se stavět nesmí na 63 procentech jejich území. Vzhledem k tomu, že zbývající části tohoto území již jsou docela silně zastavěny, prostor pro další development je pramalý. To samozřejmě tlačí – a zejména tlačilo v době před krizí – ceny neúnosně vzhůru. Počet obyvatel přitom v letech 2000 až 2008 rostl v oblasti Sanfranciského zálivu výrazně pomaleji než v Houstonu, a to tempem nižším než 20 tisíc lidí ročně.
Tím vším není řečeno, že by snad územní plánování bylo výhradní příčinou realitní bubliny v USA. Podle všeho bylo nutnou, nikoli ovšem postačující podmínkou. Ve spojení s již naznačeným sníženým úrokových sazeb, k němuž v první polovině uplynulé dekády přistoupila americká centrální banka, však už vytvořilo ničivou kombinaci. Když došlo ke snížení sazeb, vzrostla poptávka po bydlení, na což stavební firmy a developerské společnosti v Houstonu reagovaly intenzivnější výstavbou nových domů. Sanfranciské stavební firmy ovšem takto pružně zareagovat nemohly – při růstu poptávky jen vyplnily zvýšený počet žádostí o schválení stavby, jejichž vyřízení ale mohlo trvat, jak jsme viděli, klidně několik let. Tato neelastická nabídka přitom negativně působí v obou směrech – i jen nepatrný pokles v poptávce značí citelný propad cen (to proto, že dlouhé schvalovací procesy dostávají stavební firmy mimo hospodářský cyklus – když už je výstavba konečně schválena, může se snadno stát, že poptávka už opadá, a to například z důvodu opětovného zvýšení úrokových sazeb). Vznikají tak podmínky, jež velmi nahrávají vzniku bubliny. Ta aktuální, jež vedla k finanční krizi, přitom navázala na technologickou bublinu z přelomu tisíciletí. Po splasknutí této technologické bubliny v roce 2000 hledali investoři další možnosti investic – místo internetových firem je nalezli právě v nemovitostech. Rychle se přitom dovtípili, že ceny ve státech, jako je Kalifornie či Florida (tedy ve státech se silně regulovaným územním rozvojem) stoupají rychleji než jinde. K poptávce po střeše nad hlavou se tak hlavně v letech 2000 až zhruba 2005 přidala spekulační poptávka, v jejímž rámci jsou reality pořizovány nikoli jako životní nutnost, nikoli jako obydlí, nýbrž jako investice, která má kupujícímu zajistit dodatečný příjem. „Příkré růsty ceny nemovitostí zapříčiněné územním plánováním vedly k ještě příkřejším růstům způsobeným poptávkou lidí, kteří nemovitosti kupovali coby investici,“ uvádí O’Toole.
Jak tedy zabránit další bublině, další finanční krizi? Více oblastí musí být jako Houston, méně jako San Francisco – v příslušných státech USA je třeba skoncovat s územním plánováním v jeho nynější přebujelé podobě, odpovídá O’Toole. „Pokud totiž bude nynější trend dále pokračovat a plánování se bude rozmáhat, další nemovitostní bublina v USA se dotkne ještě větší části amerického nemovitostního trhu,“ varuje. Nejlepší věcí, kterou může vláda udělat, je nechat ceny, aby spadly na opravdu tržní úrovně – k tomu je ale samozřejmě třeba zrušit zákony a programy, které přebujelé územní plánování nařizují a podněcují.
Lukáš Kovanda, Ph.D., je český ekonom a autor ekonomické literatury. Působí jako hlavní ekonom Trinity Bank. Analyzuje a komentuje makroekonomická témata, investice i nové fenomény typu sdílené ekonomiky, kryptoměn či fintechu. Přednáší na Národohospodářské fakultě Vysoké školy ekonomické v Praze.
Je členem vědeckého grémia České bankovní asociace.
