Ceny nájemního bydlení letos citelně vzrostou napříč Českem. Zde je pět stěžejních důvodů, proč se tak stane, a na závěr rada, co s tím může nájemník dělat.
1.Vrátí se turisté či třeba vysokoškoláci
Například v Praze mohou jít nájmy nahoru v průměru až o 20 procent. To proto, že ještě stále jsou níže v porovnání s předpandemickou situací, a to zejména kvůli odlivu turistů a souvisejícímu útlumu krátkodobých pronájmů hlavně v centru města, skrze Airbnb a podobné on-line platformy. S odezníváním covidové hrozby jménem omikron se do Prahy začnou ve větším vracet turisté, což postupně požene ceny nájmů vzhůru.
2.Pronajímatelé započtou rekordní inflaci
Celorepublikově pak ceny nájmů porostou letos o přibližně 10 až 15 procent. Nejen z důvodů návratu turistů nebo vysokoškoláků. Projeví se také inflace. Majitelé bytů často nájmy stanovují tak, aby jim vynášely určitou danou částku nad inflaci. Jestliže letos může být za celý rok inflace až devítiprocentní, musí zvyšovat nájmy už teď právě o devět procent, aby alespoň zůstali „na svém“. Pravděpodobně tedy zdraží více. Někteří mají s nájemníky přímo sjednánu úpravu ceny nájmu na základě inflační doložky, takže v těchto případech bude navýšení o inflaci automatické.
3.Vyšší úrok na hypotéce zaplatí… nájemník
Vedle návratu turistů a vysokoškoláků a vyhlížené letošní nejvýraznější inflace od devadesátých let se na citelném vzestupu nájmů podepíše také růst úrokových sazeb. Ten zvedá úroky na hypotékách. Řada majitelů nemovitostí, tedy řada pronajímatelů, pronajímaný byt či dům pořídila na hypotéku, kterou nyní splácí. Pokud jim například letos končí pětiletá fixace, budou čelit citelně vyšším splátkám, které alespoň zčásti přenesou na nájemníka. Důvodem růstu úrokových sazeb je inflace. Česká národní banka proti ní bojuje zvyšováním své základní úrokové sazby, které je jedno z nejagresivnějších na světě. Proto právě i hypotéky zdražují, nejvýrazněji minimálně od začátku milénia.
4.Během pandemie mocně zdražily nemovitosti, splatí to… nájemník
Během pandemie také dramaticky zdražovaly nemovitosti jako takové. Jejich majitelé do nich investují s tím, že výnos z nájemného jim během určité doby, v řádu let, pokryje výši investice. Pokud však budou nájmy oproti cenám nemovitostí příliš nízké, přestává být z pořízení nemovitosti uspokojivě výnosná investice. Proto s růstem ceny nemovitostí zpravidla dříve či později rostou také nájmy. A ceny realit nyní v ČR rostou nejvýrazněji v celé EU…
5. …na účtu za nájemné se projeví i energetická krize
Dnes ale zdražuje prakticky vše, a to citelně. Klíčovými důvody rapidní inflace, vzpomínané výše, jsou zdražující energie, dále pak zdražující nemovitosti jako takové, včetně růstu cen stavebních materiálů, a zdražování bydlení a služeb s ním spojených. Energetická krize způsobuje zdražení energií. A to zase přispívá k růstu inflace, kvůli níž rostou úroky, třeba ty na hypotékách, pročež tedy nakonec i nájmy.
Vzhledem k rapidnímu zdražování by měl letos nájemník ještě důsledněji než jindy trvat na tom, ať je smlouva s pronajímatelem napsána co nejvíce konkrétně a jednoznačně. Mělo by například být jasné, kdo hradí a zajišťuje služby s bydlením spojené, třeba právě energie, a jak se rozpočítávají. Smlouva by určitě měla obsahovat stanovenou částku výše nájmu. Pronajímatel má právo požadovat místně obvyklé nájemné, takže nájemník by měl mít dobře zmapováno, jaká je v okolí nemovitosti cenová úroveň nájemního bydlení. Každoroční růst cen nájemného je možné mít stanoven přímo ve smlouvě, což se v této době rapidní inflace jeví jako prozíravý krok. Pronajímatelé mohou totiž mohou chtít využít inflace jako záminky k nátlaku na nájemce, aby ten platil ještě více, než o kolik reálně stouply náklady. Nájemník by si nic takového neměl nechat líbit a o každém navýšení, jež se mu zdá i v době rapidní inflace až příliš citelné, jednat, pokud tedy není smluvně stanoveno. Zvýšení nájmu by obecně nemělo překročit dvacet procent během tří let.
Lukáš Kovanda, Ph.D., je český ekonom a autor ekonomické literatury. Působí jako hlavní ekonom Trinity Bank. Analyzuje a komentuje makroekonomická témata, investice i nové fenomény typu sdílené ekonomiky, kryptoměn či fintechu. Přednáší na Národohospodářské fakultě Vysoké školy ekonomické v Praze.
Je členem vědeckého grémia České bankovní asociace.
