Pandemie se promítá do našich životů i peněženek a přináší řadu obav. Co se kvůli pandemii změnilo a co nás čeká? Nad těmito otázkami se zamýšlí Lukáš Kovanda, hlavní ekonom Trinity Bank a komentuje dvanáct pandemických trendů na trhu s nemovitostmi, které lze očekávat.
1. Strach z růstu úroků
V únoru 2021 se průměrná sazba hypoték dostala na své pandemické dno na 1,93 procenta. V březnu už nepatrně vzrostla na 1,94 procent – růst pak pokračoval i nadále, v květnu dokonce nad úroveň 2 procent. Mnohaleté dno je tedy již za námi. Hypotéky jsou ale z dlouhodobého hlediska stále levné. Jejich cena půjde už jen nahoru, bankám totiž citelně zdražují zdroje, jimiž poskytované hypotéky kryjí. Češi se proto snaží vzít si hypotéku právě nyní, když je stále velmi levná, a nechtějí tak propásnout příležitost.
Česká národní banka (ČNB) ale v červnu zvedla základní úrokovou sazbu o 0,25 bazických bodů na 0,50 %. Mezinárodní investoři přitom očekávají, že ČNB kvůli inflační hrozbě zvýší v příštích dvanácti měsících svou základní úrokovou sazbu hned čtyřikrát, až na 1,25 procenta. Dramaticky vyšší sazby ČNB jsou příznakem nového makroekonomického prostředí v ČR, v němž citelně půjdou nahoru také sazby hypoték.
2. Strach z inflace kvůli zadlužování ekonomiky
Jedním z důvodů, proč půjdou úroky hypoték nahoru, je celosvětově se zvyšující strach z výraznější inflace. Státy se totiž kvůli pandemii obrovsky zadlužily a mnozí lidé jsou přesvědčeni, že jedinou možností, jak si vlády mohou od břemene dluhu ulevit, je právě inflační znehodnocení peněz. Peníze uložené v nemovitostech jsou před inflací chráněny lépe než ty na bankovním účtu. V Česku už loni rostla inflace po započtení nemovitostí nejrychleji za dvacet let. A může být hůře.
3. Obava ze ztráty zaměstnání
S postupující vakcinací a stále zadluženější státní kasou je jasné, že česká vláda nebude a ani nemůže zachraňovat ekonomiku a zaměstnanost na dluh věčně. Programy typu Antivirus letos skončí a je možné, že teprve poté začnou zaměstnavatelé zásadněji propouštět. V nové, post-pandemické době zkrátka o některá pracovní místa, ale třeba i celá odvětví, nebude zájem. Při ztrátě zaměstnání a pravidelného příjmu je mnohem obtížnější hypotéku získat, takže mnozí Češi se snaží vzít si ji právě teď, když práci ještě mají.
4. Obava, že Česká národní banka opět zpřísní podmínky
Kvůli pandemii loni Česká národní banka uvolnila svá doporučení bankám stran toho, za jakých podmínek mají hypotéky poskytovat. Na hypotéku tak nyní dosáhnou lidé, kteří by – třeba vzhledem ke svému příjmu či zadlužení – bez pandemie neměli šanci. Jenže postupující vakcinace dává tušit, že pandemie dříve či později ustoupí. A ČNB své podmínky opět zpřísní. Navíc už je bude podle všeho zpřísňovat nikoli jen formou doporučení bankám, ale formou zákonného nařízení, k čemuž jí poslanci dali letos na jaře nově pravomoc.
5. Trend „zlevňovánísi“ hypotéky přechodem k jiné bance
Už v roce 2019 ČNB přiměla banky k jiné věci: aby výrazně snížily poplatky za předčasné splacení hypotéky. Bankám se to nelíbí a chtějí své vyšší poplatky zpět. Mezitím ovšem Češi využívají možnosti levného předčasného splacení a levně si hypotéku refinancují. „Zlevňují“ si ji. Tak, že v době obecně nízkých úroků přecházejí k jiné bance, která jim nabídne úrok ještě nižší. Když mají navíc předčasné splacení u stávající banky „za hubičku“, proč do toho nejít. Letos dosahuje objem refinancovaných hypoték svého rekordu. Na rekordu je i podíl refinancovaných hypoték na objemu celkově sjednaných hypoték.
6. Rozpouštění rekordních pandemických úspor
V době pandemie Češi nastřádali zhruba 230 miliard korun. Ty by neuspořili nebýt pandemie. Kvůli zavřeným obchodům či restauracím či kvůli omezené možnosti cestování se jim na účtech hromadí úspory více než čtyřikrát rychlejším tempem, než je běžné. Za rok Češi své úspory navýší o zhruba 5 500 korun na hlavu, během roku pandemie to však bylo o bezmála 27 tisíc korun. Tyto peníze nyní, když zřetelně „vidí světlo na konci tunelu“, ochotněji rozpouští třeba i v hypotékách. Už totiž ani nemají tak silný pocit, jako třeba na podzim 2020, když ještě nebyla na světě vakcína, že by měli tvořit výrazné opatrnostní úspory pro případ, že se pandemie povleče třeba řadu let.
7. Benefit zrušení superhrubé mzdy
Díky zrušení superhrubé mzdy či zvýšení slevy na poplatníka, o nichž politici rozhodli loni koncem roku, má například zaměstnanec s průměrnou mzdou letos o více než dvacet tisíc korun čistého větší příjem než loni. Zrušení superhrubé mzdy se přitom týká třeba i lidí se statisícovými mzdami. Desetitisíce a statisíce, které díky zrušení superhrubé mzdy mají mnozí čeští zaměstnanci k dispozici, dávají zhusta právě do bydlení, hypoték.
8. Únik z měst do zeleně, na chaty a chalupy, do zahrádek
Během pandemie si Češi uvědomili benefit života mimo město, mimo hlavní zdroje nákazy, v zeleni venkova. Navíc se zintenzivnil přechod na home office. Takže mnozí Češi shledali, že práci vyřídí distančně právě i z chaty nebo chalupy. Unikají do zeleně. Do vlastního. Tedy do chaty či chalupy pořízené třeba právě na hypotéku. Vzít si hypotéku na rekreační objekt totiž už nebývá tak obtížně jako dříve. Roste zájem nejen o chaty a chalupy, ale třeba i o chatky v zahrádkářských koloniích. Dlouhodobě rostoucí ceny zeleniny zatraktivňují vlastní pozemky, vlastní záhonky a vlastní zahrádky. S tím vším souvisí i rozmach developmentu například v horských oblastech.
9. Benefit zrušení daně z nabytí nemovitosti
Stát loni přispěl k zatraktivnění koupě nemovitostí zrušením daně z jejího nabytí. Vlastně mnohé nemovitosti tak o něco zlevnily, v porovnání se situací, kdy by daňz nabytí zrušena nebyla. Češi tuší, že kromě inflace může být další cestou, jak se stát bude snažit látat svůj pandemický dluh, opětovné navyšování daní. A možnái znovuzavedení daně z nabytí. Snaží se využít „okna příležitosti“.
10. Stále mizerněji úročené vklady
Ruku v ruce s tím, jak centrální banky po celém světě srazily v době pandemie své základní úroky ještě níže, v Česku až skoro k nule, je běžné úročení vkladů v bankách ještě mizernější než před pandemií. Stejně tak je mizerný i výnos na bezpečných investicích typu těch do státních dluhopisů. Nemovitosti tak při výnosu kolem čtyř procent ročně představují pořád možnost uložení peněz, které nejen zabrání jejich znehodnocení inflací, ale umožní vydělat i něco navíc.
11. Hůře a hůře dostupné vlastnické bydlení způsobuje boom rezidenčních developerských projektů nájemního bydlení
Dostupné hypotéky ve spojení s dlouhodobě nedostatečnou výstavbou, danou zejména nevhodnou a nepružnou legislativou, tlačí ceny nemovitostí vzhůru dokonce i během pandemie. Sílícím trendem proto je také rozvoj nájemního bydlení jako stále významnější alternativy k bydlení vlastnickému. Například pro mladé rodiny s dětmi ve městech, jako Praha či Brno, je nyní již vlastní bydlení prakticky nedostupné, navzdory stále nízkým hypotečním úrokům.
Podíl vlastnického bydlení, který je v ČR na evropské poměry relativně vysoký, tak bude v příštích letech klesat. Rozvoj zaznamená zvyšující se počet objektů sloužících k rezidenčnímu nájemnímu bydlení. V tomto ohledu se tedy stav v ČR bude postupně blížit situaci, jež je běžná v západních zemích EU, jako je Německo či Rakousko.
12.Pandemický odliv turistů zejména z Prahy je ranou pro hotelnictví, hotelové pokoje se předělávají na byty
Post-pandemické zotavování hotelnictví bude pomalejší než v případě řady jiných ekonomických sektorů. Obsazenost hotelů v ČR letos zřejmě nepřekročí 30 procent. A to přes to, že ceny jsou v porovnání s posledním předpandemickým rokem 2019 až o 80 procent níže. Obrovský pokles poptávky nutí značnou část majitelů hotelů zejména v Praze dlouhodobě zavřít provoz, nebo hotel přestavět na byty. Pandemickou situaci v Praze nepřežije minimálně třetina hotelů. Přestavba hotelů na byty tak zmírní tlak na růst cen pražských bytů. Jejich ceny totiž již nyní rostou v kontextu vývoje v českých větších městech tempem spíše pomalejším.
Lukáš Kovanda, Ph.D., je český ekonom a autor ekonomické literatury. Působí jako hlavní ekonom Trinity Bank. Analyzuje a komentuje makroekonomická témata, investice i nové fenomény typu sdílené ekonomiky, kryptoměn či fintechu. Přednáší na Národohospodářské fakultě Vysoké školy ekonomické v Praze.
Je členem vědeckého grémia České bankovní asociace.
